U praksi može nastati problem koji mnogi ne očekuju – prodavac dobije novac, nekretnina promeni vlasnika, ali bivši vlasnik još neko vreme ostane u stanu.
Upravo zato pitanje primopredaje nekretnine mora biti rešeno precizno još prilikom sastavljanja kupoprodajnog ugovora. Nije dovoljno napisati da će prodavac stan predati „naknadno“, „u narednim danima“ ili kada pronađe novi smeštaj. Takve formulacije mogu otvoriti prostor za sporove i otežati kupcu da zaštiti svoja prava.
Posebno je važno znati da u Srbiji ne postoji pravilo prema kojem prodavac automatski dobija 30, 60 ili 90 dana da napusti prodatu nekretninu. Rok zavisi od onoga što su ugovorne strane dogovorile.
Vlasništvo i useljenje nisu ista stvar
Jedna od najčešćih zabluda jeste da kupac čim se upiše kao vlasnik automatski dobija i faktičku kontrolu nad stanom.
Međutim, pravno sticanje svojine i fizička predaja nekretnine predstavljaju različita pitanja. Kupac može biti upisan u javnu knjigu kao vlasnik, dok se u stanu i dalje nalaze prodavac, njegovi članovi domaćinstva ili druge osobe.
Zato ugovor treba da odredi kada i na koji način će nekretnina biti predata. Najčistije rešenje jeste navođenje konkretnog datuma, a po mogućnosti i tačnog vremena primopredaje.
Ako je dogovoreno da prodavac ostane u stanu još određeni period nakon isplate, i to mora biti jasno definisano. Na primer, umesto neodređenog obećanja da će se iseliti „uskoro“, ugovor može sadržati precizan rok nakon kojeg stan mora biti potpuno ispražnjen.
Šta ako ugovor govori samo o „razumnom roku“?
Zakon o obligacionim odnosima predviđa obavezu prodavca da stvar preda kupcu u vreme i na mestu koji su određeni ugovorom. Ako ugovor ne određuje vreme predaje, primenjuje se rok koji se, prema okolnostima konkretnog posla i prirodi stvari, može smatrati razumnim.
Upravo tu može nastati problem.
Ono što je za prodavca „razuman rok“ ne mora biti prihvatljivo kupcu koji je već isplatio nekretninu i možda je u međuvremenu napustio prethodni stan ili ugovorio kredit i druge troškove.
Zbog toga je mnogo sigurnije da se rok ne ostavlja otvorenim za različita tumačenja. Precizan datum smanjuje mogućnost spora i omogućava da se jasno utvrdi kada je prodavac zakasnio sa predajom.
Stan mora da bude predat bez ljudi i stvari koje nisu predmet prodaje
Primopredaja nije samo uručenje ključa.
Kupac treba da preuzme nekretninu u dogovorenom stanju, što podrazumeva i da iz stana budu uklonjene stvari koje nisu deo kupoprodaje, kao i osobe koje ga koriste po osnovu odnosa sa prodavcem, ukoliko nije drugačije ugovoreno.
Zato je korisno da ugovor ili primopredajni zapisnik jasno odrede šta ostaje u stanu. To može biti naročito važno kod ugrađenih elemenata i opreme – kuhinje, plakara, klima-uređaja i drugih uređaja.
Na taj način se izbegava situacija u kojoj kupac tek nakon useljenja otkriva da je prodavac odneo nešto za šta je smatrao da je deo nekretnine.
Ključevi nisu jedina stvar koju kupac treba da preuzme
Prilikom primopredaje treba napraviti detaljan zapisnik.
U njemu bi trebalo navesti koliko je ključeva predato, ali i sve druge načine pristupa nekretnini. To mogu biti ključevi od podruma, garaže ili poštanskog sandučeta, kartice za ulazak u zgradu, kao i daljinski upravljači za garažna vrata.
Istovremeno treba očitati brojila za struju, vodu, grejanje i druge relevantne potrošače.
Ovaj podatak može biti veoma značajan kada postoji dug prethodnog korisnika. Evidentiranje stanja na dan predaje omogućava da se preciznije razdvoje obaveze starog i novog vlasnika.
U zapisnik se mogu uneti i eventualna zapažanja o stanju stana, kao i spisak opreme koja je ostala u nekretnini.
Kašnjenje prodavca može biti finansijski kažnjeno
Kupac može dodatno da se zaštiti ugovaranjem posledica za slučaj da prodavac ne napusti stan u predviđenom roku.
Jedna od mogućnosti jeste ugovorna kazna za svaki dan zakašnjenja. Na taj način se unapred određuje finansijska posledica neispunjenja ili kašnjenja u ispunjenju obaveze predaje.
Ipak, visinu takve kazne ne treba određivati proizvoljno. U određenim okolnostima sud može smanjiti ugovornu kaznu ako proceni da je nesrazmerno visoka.
Još jedna mogućnost koju strane mogu razmotriti jeste da se određeni deo kupoprodajne cene isplati tek nakon uredne primopredaje, kada je to moguće i kada se obe strane sa tim saglase.
Takav aranžman može predstavljati dodatni podsticaj prodavcu da poštuje dogovoreni rok.
Solemnizacija ugovora sama po sebi ne rešava problem
Činjenica da je kupoprodajni ugovor solemnizovan kod javnog beležnika ne znači automatski da će kupac moći neposredno da sprovede prinudno iseljenje ako prodavac odbije da napusti stan.
Za neposredno izvršenje potrebno je da budu ispunjeni odgovarajući zakonski uslovi, uključujući precizno određenu obavezu, njenu dospelost i izričitu saglasnost obavezanog lica za neposredno izvršenje kada je takva saglasnost potrebna.
Zbog toga je formulaciju koja se odnosi na predaju stana važno pažljivo sastaviti. Kupcu može biti od velike koristi da pre potpisivanja ugovora proveri sa advokatom šta tačno treba da sadrži odredba o predaji, a potom da ugovor bude pravilno obrađen kod javnog beležnika.
Šta kupac da uradi ako prodavac probije rok?
Ako dogovoreni datum prođe, a prodavac i dalje ne napušta stan, kupac bi trebalo da reaguje formalno i sačuva dokaz o tome da je zatražio ispunjenje ugovorne obaveze.
Pisani zahtev može biti važan za dalje ostvarivanje prava.
Ono što kupac ne bi trebalo da radi jeste da sam preuzima „pravdu u svoje ruke“. Promena brave, iznošenje stvari bivšeg vlasnika ili pokušaj fizičkog udaljavanja osoba iz stana mogu dodatno zakomplikovati situaciju.
Ako dobrovoljna predaja izostane, način daljeg postupanja zavisi od sadržine ugovora i konkretnih okolnosti slučaja, uključujući i to da li postoje uslovi za neposredno izvršenje ili je potrebno pokrenuti odgovarajući sudski postupak.
Najvažnije je sve rešiti pre nego što novac promeni ruke
Problem sa prodavcem koji ostaje u stanu najlakše se rešava dok se kupoprodajni ugovor još priprema.
Kupac bi trebalo da insistira na jasno određenom roku za iseljenje i primopredaju, precizno utvrđenom stanju nekretnine, predaji svih ključeva i drugih sredstava pristupa, očitavanju brojila i evidentiranju opreme koja ostaje u stanu.
Takođe treba unapred definisati ko do dana primopredaje snosi troškove potrošnje i održavanja, kao i šta se dešava ukoliko prodavac zakasni.
Drugim rečima, najskuplja greška može biti upravo neprecizna rečenica u ugovoru. Kada je cena već isplaćena, a bivši vlasnik i dalje drži ključeve, mogućnost kupca da brzo i jednostavno reši problem u velikoj meri zavisi od toga koliko je dobro ugovorena sama obaveza predaje.
Zato datum, vreme, uslovi primopredaje i posledice kašnjenja ne bi trebalo da budu stvar usmenog dogovora, već jasno napisane ugovorne obaveze.
