Depozit za stan najčešće iznosi jednu mesečnu kiriju, ali njegov povraćaj često postaje problem tek kada dođe vreme za iseljenje. Da li stanodavac sme da zadrži novac zbog krečenja, oštećenog nameštaja ili neplaćenih računa? I šta zakupac može da uradi ako vlasnik odbija da vrati depozit?
Depozit nije dodatna kirija niti novac koji automatski pripada stanodavcu. Njegova namena, uslovi korišćenja i rok vraćanja treba da budu jasno uređeni ugovorom o zakupu. Ako postoje dugovanja ili šteta za koju je zakupac odgovoran, moguće je da se odgovarajući iznos namiri iz depozita, u skladu sa ugovorom i važećim pravom.
Zato je važno da zakupci znaju koja su njihova prava, ali i koje dokaze treba da sačuvaju kako bi izbegli neprijatna iznenađenja prilikom iseljenja.
Koliko iznosi depozit za stan?
U praksi, depozit najčešće odgovara iznosu jedne mesečne kirije. Ipak, njegova visina zavisi od dogovora stanodavca i zakupca, pa može biti i veća ili manja.
Ako mesečna kirija iznosi 400 evra, a depozit je određen u istom iznosu, zakupac će prilikom useljenja morati da izdvoji ukupno 800 evra za prvu kiriju i depozit.
Kod stanova sa skupljim nameštajem i opremom vlasnici mogu tražiti i veći depozit. Zbog toga pre potpisivanja ugovora treba proveriti koliko se novca plaća, šta depozit pokriva i pod kojim uslovima se vraća.
U Srbiji ne postoji opšte pravilo prema kojem svaki depozit za stan mora da iznosi tačno jednu mesečnu kiriju. Zbog toga je posebno važno da se dogovor o njegovom iznosu unese u ugovor o zakupu.
Kada stanodavac ima pravo da zadrži depozit?
Stanodavac može imati osnov da zadrži deo depozita ili odgovarajući iznos iz njega ako zakupac nije izmirio ugovorene obaveze ili je prouzrokovao štetu za koju odgovara.
Najčešći razlozi su:
- Neplaćeni računi: dugovanja za struju, vodu, grejanje i druge troškove koje je zakupac bio dužan da plati.
- Neplaćena kirija: jedna ili više dospelih, a neplaćenih zakupnina.
- Oštećenja u stanu: šteta na vratima, prozorima, zidovima, nameštaju ili uređajima koja prevazilazi uobičajeno habanje.
- Druge ugovorene obaveze: potraživanja koja imaju odgovarajući ugovorni i pravni osnov.
Na primer, ako depozit iznosi 400 evra, a preostali neplaćeni računi 100 evra, iz depozita se može namiriti opravdano dugovanje ako su ispunjeni potrebni uslovi. Preostalih 300 evra trebalo bi vratiti zakupcu ukoliko nema drugih opravdanih potraživanja.
Stanodavac ne bi trebalo proizvoljno da zadrži ceo depozit zbog manjeg duga ili ograničene štete. Odbitke treba obrazložiti, a njihov iznos potkrepiti računima, fotografijama, procenom troškova ili drugim odgovarajućim dokazima.
Da li stanodavac sme da zadrži depozit zbog krečenja?
Odgovor zavisi od ugovora, stanja stana i razloga zbog kojeg je potrebno krečenje.
Treba razlikovati redovno habanje, koje nastaje uobičajenim korišćenjem stana, od oštećenja za koja je odgovoran zakupac.
Blago izbledele boje zidova, uobičajeni tragovi korišćenja i dotrajalost opreme usled starosti ne znače automatski da zakupac mora da plati popravke ili krečenje. S druge strane, velike fleke, oštećeni zidovi ili tragovi nastali nepažnjom mogu predstavljati osnov za naknadu štete, u zavisnosti od konkretnih okolnosti.
Da li zakupac mora da okreči stan pre iseljenja?
Ne postoji univerzalno pravilo da svaki zakupac mora da okreči stan prilikom iseljenja bez obzira na njegovo stanje.
Ako ugovor sadrži takvu obavezu, treba proveriti njenu formulaciju i primenu na konkretan slučaj. Takođe je važno utvrditi da li je krečenje potrebno zbog uobičajenog korišćenja ili zbog oštećenja koja je zakupac prouzrokovao.
Najbolja zaštita je da se stanje zidova i celog stana fotografiše prilikom useljenja, a fotografije sačuvaju do završetka zakupa.
Ko plaća popravke u iznajmljenom stanu?
Odgovornost za popravke zavisi od uzroka kvara, ugovora i važećih propisa.
Zakupac po pravilu ne bi trebalo automatski da snosi troškove za svaki kvar koji nastane tokom stanovanja. Na primer, dotrajalost uređaja ili kvar instalacija usled starosti nisu isto što i oštećenje koje je nastalo nepažnjom zakupca.
Ako zakupac polomi vrata, razbije prozor ili ošteti nameštaj nepravilnim korišćenjem, stanodavac može imati osnov da traži naknadu štete.
Pre nego što se novac odbije od depozita, korisno je utvrditi šta je oštećeno, kako je šteta nastala i koliki su opravdani troškovi popravke.
Zašto je zapisnik o primopredaji stana važan?
Zapisnik o primopredaji jedan je od najkorisnijih dokumenata za zaštitu i zakupca i stanodavca. Njime se beleži stanje stana prilikom useljenja i omogućava poređenje sa stanjem prilikom iseljenja.
U zapisniku bi trebalo navesti:
- stanje zidova, podova, vrata i prozora;
- stanje nameštaja i kućnih uređaja;
- postojeća oštećenja i nedostatke;
- očitane vrednosti brojila za struju, vodu i druge usluge;
- broj predatih ključeva.
Fotografije i video-snimci dodatno mogu pomoći da se utvrdi kako je stan izgledao pre početka zakupa.
Prilikom iseljenja poželjno je napraviti novi zapisnik i uporediti zatečeno stanje sa početnom dokumentacijom. Tako se smanjuje mogućnost da zakupcu bude pripisana šteta koja je postojala pre njegovog useljenja.
Kada stanodavac mora da vrati depozit?
Depozit se, u skladu sa ugovorom i okolnostima konkretnog slučaja, vraća nakon prestanka zakupa i predaje stana, kada se utvrde eventualna dugovanja i druge opravdane obaveze zakupca.
Zbog toga je preporučljivo da ugovor sadrži jasan rok za povraćaj novca.
Na primer, strane mogu ugovoriti da se depozit vrati u roku od 15 dana od primopredaje stana, uz prethodni obračun eventualnih dugovanja i štete. To je primer ugovorne odredbe, a ne univerzalni zakonski rok za sve slučajeve.
Ako se deo depozita zadržava zbog neplaćenih računa ili popravki, stanodavac bi trebalo da obrazloži obračun i navede koliko novca vraća, a koliko zadržava i zbog čega.
Ako se konačni računi izdaju tek nakon iseljenja, zakupac i stanodavac mogu unapred dogovoriti način obračuna i rok za konačno poravnanje.
Da li depozit može da zameni poslednju kiriju?
Depozit i mesečna kirija nemaju istu namenu. Kirija predstavlja naknadu za korišćenje stana, dok depozit služi kao obezbeđenje za određene obaveze zakupca.
Zbog toga zakupac ne bi trebalo samostalno da odluči da poslednju kiriju neće platiti zato što stanodavac već poseduje depozit.
Takav obračun može se dogovoriti sa stanodavcem, ali je najbolje da dogovor bude potvrđen u pisanom obliku. U suprotnom može doći do spora oko neplaćene kirije i povraćaja depozita.
Šta se dešava ako se zakupac iseli pre isteka ugovora?
Prevremeni raskid zakupa može imati finansijske posledice, ali samo iseljenje ne znači automatski da stanodavac ima pravo da zadrži ceo depozit.
Važno je proveriti da li je ugovor zaključen na određeno ili neodređeno vreme, koji je otkazni rok i da li su predviđene posebne posledice ranijeg raskida.
Ako postoje dospela dugovanja ili druga opravdana potraživanja, ona se razmatraju odvojeno od pitanja samog iseljenja. Zato je najbolje da se uslovi raskida, obračun obaveza i postupak povraćaja depozita jasno definišu ugovorom.
Šta da uradite ako stanodavac odbija da vrati depozit?
Ako vlasnik stana ne vraća depozit, važno je da zakupac reaguje smireno i sačuva dokaze, piše 4zida, prenosi Kurir.
Preporučljivo je preduzeti sledeće korake:
- Zatražite pisano objašnjenje. Tražite da stanodavac navede razlog zadržavanja novca i iznos eventualnih odbitaka.
- Prikupite dokumentaciju. Sačuvajte ugovor o zakupu, potvrdu o uplati depozita, zapisnik o primopredaji, fotografije i prepisku.
- Pošaljite pisani zahtev za povraćaj. Navedite iznos koji potražujete, osnov zahteva i primeren rok za uplatu.
- Zatražite pravni savet ako dogovor nije moguć. U zavisnosti od dokumentacije i okolnosti, moguće je razmotriti odgovarajuću pravnu zaštitu, uključujući sudski postupak.
Pisani trag o uplati posebno je važan. Ako je depozit predat u gotovini, potvrda o prijemu novca može biti značajan dokaz u slučaju spora.
Kako da zaštitite depozit pre nego što iznajmite stan?
Najlakše je sprečiti nesporazume pre useljenja, umesto da se problem rešava tek nakon iseljenja.
Pre potpisivanja ugovora proverite:
- koliki je depozit i za šta se koristi;
- koje troškove plaća zakupac, a koje stanodavac;
- u kojim situacijama je dozvoljeno umanjenje depozita;
- da li postoji obaveza krečenja ili drugih radova;
- koji je rok za povraćaj novca;
- kako se postupa sa poslednjim računima i eventualnim dugovanjima.
Ugovor, potvrda o uplati i zapisnik o primopredaji predstavljaju važnu osnovu za zaštitu obe strane.
Najvažnije je da depozit ne ostane samo usmeni dogovor. Kada su iznos, uslovi zadržavanja i rok povraćaja jasno zapisani, mnogo je lakše izbeći nesporazume i dokazati šta je dogovoreno ako do spora ipak dođe.
Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na Tiktoku, Fejsbuku i na našoj Instagram stranici.
