Prema Zakonu o obligacionim odnosima, zakupac može da da zakupljeni stan u podzakup ako ugovorom nije drugačije određeno i ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu.
Šta tačno znači podzakup?
Podzakup nastaje kada osoba koja je sama zakupac stana taj isti stan ili njegov deo ustupi drugoj osobi na korišćenje, najčešće uz plaćanje zakupnine.
Drugim rečima, vlasnik izda stan podstanaru, a podstanar zatim pronađe drugu osobu kojoj stan dalje iznajmljuje.
Zakon takvu mogućnost ne zabranjuje automatski. Član 586. Zakona o obligacionim odnosima predviđa da zakupac može zakupljenu stvar dati u podzakup, osim ako je ugovorom drugačije određeno i pod uslovom da se time ne nanosi šteta vlasniku.
Presudno je šta piše u ugovoru
Vlasnik koji izdaje stan trebalo bi zato pažljivo da pročita ugovor koji potpisuje sa podstanarom.
Ako u ugovoru jasno piše da podzakup nije dozvoljen bez prethodne saglasnosti vlasnika, zakupac ne može jednostavno da zanemari tu odredbu i izda stan trećem licu.
Ukoliko je podzakup ugovorom zabranjen ili je za njega potrebna dozvola vlasnika, davanje stana drugoj osobi bez potrebne saglasnosti može biti razlog za otkaz ugovora o zakupu. To predviđa član 588. Zakona o obligacionim odnosima.
Šta ako u ugovoru ništa ne piše?
Ovo je deo koji može da iznenadi mnoge vlasnike.
Ako ugovor ne zabranjuje podzakup, zakupac načelno može da ga ugovori, pod uslovom da time ne nanosi štetu vlasniku.
To, međutim, ne znači da prvobitni podstanar prestaje da bude odgovoran.
On i dalje odgovara vlasniku za to da se stan koristi u skladu sa osnovnim ugovorom, kao i za eventualnu štetu koju napravi podzakupac.
Zato je za vlasnika veoma važno da još prilikom sklapanja ugovora precizira da li dozvoljava podzakup i pod kojim uslovima.
Vlasnik može da odbije saglasnost
U situacijama kada je za podzakup potrebna dozvola vlasnika, ona ne može uvek biti uskraćena bez razloga.
Zakon o obligacionim odnosima propisuje da zakupodavac, kada je njegova dozvola potrebna, može da je odbije samo iz opravdanih razloga.
Na primer, značaj mogu imati način korišćenja stana, broj osoba koje bi u njemu boravile ili rizik od oštećenja nekretnine.
Posebno je važno razlikovati klasičan podzakup od situacije u kojoj partner, član porodice ili gost povremeno boravi u stanu. Samo prisustvo druge osobe ne znači automatski da je stan dat u podzakup.
Šta ako podstanar ipak izda stan bez dozvole?
Ako je saglasnost vlasnika bila potrebna, a zakupac je stan ipak izdao trećem licu, vlasnik može imati osnov da otkaže ugovor o zakupu.
Ipak, to ne znači da vlasnik sme sam da promeni bravu, izbaci stvari podstanara ili samostalno iseli osobu koja se nalazi u stanu.
U slučaju spora, potrebno je postupati u skladu sa ugovorom i zakonom, a pitanje vraćanja stana može zahtevati i sudsku zaštitu.
Zato je mnogo sigurnije da vlasnik najpre proveri šta je tačno ugovoreno i prikupi dokaze o tome ko koristi stan i pod kojim uslovima.
Podstanar i dalje odgovara vlasniku
Čak i kada je podzakup dozvoljen, prvobitni zakupac ne može da kaže da više nema nikakvu odgovornost.
On prema vlasniku ostaje odgovoran za korišćenje stana u skladu sa ugovorom. Ako podzakupac napravi štetu ili koristi stan suprotno dogovorenoj nameni, problem se može vratiti na prvobitnog zakupca.
Zato podzakup nije jednostavan način da se podstanar „reši“ svih obaveza prema vlasniku.
Postoji i poreska obaveza
Podzakup ima i poresku stranu.
Zakon o porezu na dohodak građana prepoznaje prihod koji fizičko lice ostvaruje kada nepokretnost izdaje u podzakup. Kod zakupca koji dalje izdaje stan, oporezivi prihod predstavlja razliku između zakupnine koju naplaćuje i zakupnine koju plaća prvobitnom vlasniku. Poreska stopa na prihode od nepokretnosti iznosi 20 odsto.
Dakle, podstanar koji stan dalje izdaje ne treba da posmatra podzakup samo kao dogovor između dve osobe – postoje i poreske obaveze koje mogu nastati iz tog odnosa.
Najsigurnije je sve jasno napisati u ugovoru
Za vlasnika koji ne želi da njegov stan bude dalje izdat, najjednostavnije rešenje je da to jasno napiše u ugovoru o zakupu.
Ukoliko želi da dozvoli podzakup, može precizirati pod kojim uslovima je to moguće, da li je potrebna njegova prethodna pisana saglasnost i ko odgovara za eventualnu štetu.
Suština je jednostavna: podstanar ne dobija automatski pravo da stan dalje izdaje, ali podzakup nije ni automatski zabranjen. Presudno je šta piše u ugovoru i da li se stan koristi na način kojim se krše prava vlasnika, prenosi Kurir.
