Vlasnik ne bi smeo da menja bravu, izbacuje stvari stanara ili na drugi način sam rešava problem. Kada dogovor više nije moguć, potrebno je preduzeti pravne korake kako bi se ugovor okončao, a stan vratio vlasniku.
Prvi korak je da se utvrdi šta piše u ugovoru
Ako postoji ugovor o zakupu, stanodavac prvo treba da proveri njegove odredbe – koliko iznosi zakupnina, kada dospeva, ko plaća račune, koliko traje zakup i pod kojim uslovima ugovor može da bude otkazan.
Zakupac je dužan da plaća zakupninu u rokovima koji su određeni ugovorom ili zakonom. Zakon o obligacionim odnosima posebno predviđa mogućnost otkaza zbog neplaćanja zakupnine.
Zbog toga je važno sačuvati ugovor, izvode iz banke, poruke, obračun duga, račune i drugu dokumentaciju koja pokazuje šta stanar nije platio.
Ako kirija nije plaćena, postoji zakonski razlog za otkaz
Ovo je jedan od najvažnijih detalja za stanodavce.
Prema članu 584 Zakona o obligacionim odnosima, zakupodavac može da otkaže ugovor ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana nakon što ga je zakupodavac pozvao na plaćanje.
Zakon, međutim, predviđa i važan izuzetak: ugovor ostaje na snazi ako zakupac plati dugovanu zakupninu pre nego što mu otkaz bude saopšten.
Zato nije dovoljno samo poslati poruku tipa „plati ili izlazi“. Stanodavac treba da ima dokaz da je zakupca uredno pozvao da izmiri dug.
Šta ako stanar ni tada neće da izađe?
Ako je ugovor zakonito otkazan, a zakupac i dalje odbija da napusti stan, vlasnik ne treba sam da sprovodi iseljenje.
Ukoliko zakupac dobrovoljno ne preda stan, vlasnik može da zahteva sudsku zaštitu i iseljenje zakupca, kao i vraćanje stana u posed. Kada postoji izvršna odluka, prinudno iseljenje se sprovodi kroz izvršni postupak, u skladu sa Zakonom o izvršenju i obezbeđenju.
Drugim rečima, činjenica da je neko prestao da plaća ne znači da vlasnik sme da ga fizički izbaci. Pravo na iseljenje mora da se sprovede kroz odgovarajući pravni postupak.
A, šta je sa neplaćenim računima?
Račune ne treba mešati sa zakupninom.
Ako je ugovorom dogovoreno da zakupac plaća struju, vodu, komunalne usluge, internet ili druge troškove, stanodavac treba da sačuva račune i dokaze o tome šta je ostalo neizmireno.
U zavisnosti od toga na koga računi glase i šta je ugovoreno između vlasnika i zakupca, moguće je potraživati iznose koje je zakupac bio dužan da plati. Zbog toga je veoma važno da u ugovoru jasno piše koje troškove snosi zakupac.
Vlasnik ne sme da „presudi sam“
Najveća greška bila bi da stanodavac, iz revolta zbog duga, sam promeni bravu dok stanar nije u stanu, izbaci njegove stvari na ulicu ili isključi struju i vodu kako bi ga primorao da ode.
Takav potez ne rešava pravni problem i može otvoriti novo pitanje odgovornosti vlasnika.
Praktično pravilo je jednostavno: vlasnik ima pravo da traži svoj stan nazad, ali mora da koristi zakonom predviđen put.
Šta je najpametnije uraditi korak po korak?
Ako zakupac ne plaća kiriju i odbija da se iseli, stanodavac bi trebalo da:
1. Prikupi dokumentaciju
Ugovor o zakupu, dokaze o uplatama, neplaćenim računima, prepisku i druge dokaze.
2. Precizno obračuna dug
Odvojeno prikazati neplaćene kirije i troškove koje je zakupac prema ugovoru bio dužan da snosi.
3. Uputi zakupcu pisani poziv za plaćanje
Važno je da postoji dokaz da je zakupac pozvan da izmiri dug.
4. Ako dug ne bude plaćen, preduzme korake za otkaz ugovora
Kod neplaćanja zakupnine Zakon o obligacionim odnosima predviđa mogućnost otkaza nakon isteka zakonom propisanog roka od 15 dana od poziva za plaćanje.
5. Ako zakupac ne želi dobrovoljno da napusti stan, pokrene odgovarajući postupak za iseljenje
Ne treba pokušavati prinudno iseljenje u sopstvenoj režiji.
6. Traži i naplatu potraživanja
Pored vraćanja stana, vlasnik može tražiti naplatu dospele zakupnine i drugih dugovanja za koja postoji pravni osnov.
Posebno važno za stanodavce
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje pravila u vezi sa ugovorom o zakupu stana, uključujući i otkazni rok. U praksi je zato neophodno razlikovati redovni otkaz ugovora od situacije kada postoji konkretan zakonski razlog za otkaz, kao što je neplaćanje zakupnine.
Zato se ne može jednostavno reći da svaki stanar, bez obzira na razlog, u svakom slučaju ima još 90 dana da ostane u stanu. Kod neplaćanja zakupnine primenjuju se i posebna pravila Zakona o obligacionim odnosima.
Zaključak je jednostavan: stanodavac nije nemoćan ako mu podstanar ne plaća kiriju i odbija da ode. Međutim, vlasništvo nad stanom ne daje mu pravo da sam sprovodi iseljenje.
Najsigurniji put je uredna dokumentacija, pisani poziv za izmirenje duga, zakonit otkaz ugovora i, ako je potrebno, sudski i izvršni postupak za vraćanje stana u posed.
Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na Tiktoku, Fejsbuku i na našoj Instagram stranici.
