Kupovina stana u Crnoj Gori uz ideju da će prihod od izdavanja brzo pokriti početno ulaganje može izgledati jednostavno na papiru. Međutim, kada se u računicu uključe svi troškovi koji nastaju prilikom kupovine, slika postaje znatno drugačija.
Analiza tržišta za drugo tromesečje 2026. godine pokazuje da porezi, takse i drugi obavezni izdaci mogu da predstavljaju značajan deo vrednosti nekretnine. Kada se uporede sa prosečnim godišnjim prihodom od zakupa, početni troškovi mogu gotovo da ponište zaradu ostvarenu tokom prve godine.
NIJE DOVOLJNO GLEDATI SAMO CENU KVADRATA
Kod procene isplativosti nekretnine potencijalni kupci najčešće prvo gledaju cenu po kvadratnom metru i iznos koji bi mogli da dobiju od izdavanja. Međutim, u konačnu računicu ulaze i porez na promet nepokretnosti, notarski troškovi i upis u katastar.
Kod određenih kupovina postoji i obaveza plaćanja PDV-a.
Prema analizi koju prenosi CDM, prosečan bruto prinos od izdavanja nekretnina u Crnoj Gori trenutno iznosi oko 4,4 odsto godišnje. Istovremeno, obavezni troškovi kupovine prosečnog stana mogu dostići oko četiri odsto njegove vrednosti.
To praktično znači da veliki deo prihoda koji bi nekretnina trebalo da donese tokom prve godine može biti potrošen na troškove nastale već prilikom kupovine.
RAST CENA VIŠE NIJE DOVOLJAN ZA BRZU ZARADU
Situaciju dodatno menja usporavanje rasta cena nekretnina.
Nakon snažnijeg povećanja tokom drugog kvartala prethodne godine, prosečna cena kvadrata u Crnoj Gori već oko godinu dana uglavnom stagnira. Trenutno se kreće oko 3.000 evra po kvadratnom metru, dok je godišnji rast oko jedan odsto.
Za investitore to znači da više ne mogu toliko da računaju na brzo povećanje vrednosti nekretnine kao način da nadoknade troškove kupovine.
RAZLIKE IZMEĐU GRADOVA SU VELIKE
Cene i prinosi značajno se razlikuju od jednog crnogorskog grada do drugog.
Najskuplji kvadrat prema analiziranim podacima nalazi se u Tivtu, gde cena dostiže 4.391 evro. Sa druge strane, Podgorica je najpovoljnija među navedenim lokacijama, sa prosekom od 2.672 evra po kvadratnom metru.
Kada je reč o rastu cena, Kotor je zabeležio najveće povećanje, od 14,8 odsto.
Međutim, kada se posmatra prihod od izdavanja, Budva je na vrhu. Tamo nekretnine ostvaruju prosečan godišnji prinos od oko 5,1 odsto.
POREZ ZAVISI OD VREDNOSTI NEKRETNINE
Jedan od važnih troškova koji kupci moraju da uračunaju jeste porez na promet nepokretnosti. U Crnoj Gori se on obračunava po progresivnim stopama.
Za vrednost do 150.000 evra primenjuje se stopa od tri odsto. Kod iznosa između 150.000 i 500.000 evra, stopa od pet odsto odnosi se na deo vrednosti koji prelazi prvi prag. Za vrednosti iznad 500.000 evra primenjuje se stopa od šest odsto.
Kod kupovine novogradnje od investitora koji je u sistemu PDV-a situacija je drugačija. Umesto poreza na promet nepokretnosti plaća se PDV od 21 odsto, koji je već uključen u cenu.
STRANCE OČEKUJU I DODATNE PROCEDURE
Kupci iz inostranstva treba da računaju i na određene administrativne obaveze.
Pre kupovine potrebno je pribaviti evidencioni broj u Poreskoj upravi. Ukoliko kupac ne govori crnogorski jezik, prilikom overe ugovora neophodno je prisustvo ovlašćenog sudskog tumača, što predstavlja još jedan trošak koji treba uključiti u ukupnu računicu.
INVESTICIJA TRAŽI DETALJNU RAČUNICU
Tržište nekretnina u Crnoj Gori nakon snažnog rasta tokom 2025. godine sada pokazuje znake stabilizacije. Zbog toga investitori više ne mogu da se oslanjaju samo na rast cena kako bi procenili da li je kupovina isplativa.
Mnogo važnije postaje sagledati kompletnu finansijsku konstrukciju: cenu nekretnine, poreze, takse, administrativne troškove, prihod od izdavanja i vreme potrebno da se početno ulaganje vrati.
Za one koji stan kupuju prvenstveno kao investiciju, upravo ta razlika između nominalne zarade od zakupa i stvarnog prinosa nakon svih troškova može biti presudna za konačnu odluku, piše Telegraf.
